Kredi ile alınmış evin satılması nasıl önlenir?

Eşinden ayrı yaşayan bir bayan var. Bundan uzunca bir süre önce kredi ile bir ev almışlar. Henüz boşanma davası açılmamış ama hanım eşinin bu evi satmasından korkuyor. Buna karşı ne önlem alabilir? 

Okuyucumun sorusunun yanıtı pek kolay değil, zira bahsettiği daire için muhtelif ihtimaller var olabilir. Ne demek istiyorum? Şöyle: Bu daire evlilik birliği içinde alındı ise kan-koca adına birlikte malik olmuşlardır. Bu halde eşlerden biri zaten bu daireyi satamaz. Tamamını satamayacağı gibi sahip olduğu hisseyi dahi satamaz. Çünkü edinilmiş mallara katılma rejiminde ortak olan eşlerden biri bu maldan tek başına tasarruf edemez. Kanundaki cümle şudur: ' Aksine anlaşma olmadıkça eşlerden biri diğerinin rızası olmadan paylı mülkiyet konusu maldaki payı üzerinde tasarrufta bulunamaz." Şayet bu daireye ortak iseler ayn yaşayan eşin daireyi veya hissesini satma imkanı yoktur. İkinci ihtimal, dairenin tek başına eşin adına tescilli olması ihtimalidir ki bu dairenin kredi ile alındığı, kredi borcunun halen ödenmeye devam olunduğu bilgisi var. Demek ki bu daire bir banka lehine ipotekli. Üzerinde ipotek bulunan bir dairenin satışı da son derece zordur. Böyle bir takyidatla kimse daire almak istemez. Bu nedenle satılması konusunda önünde bir zorluk vardır. Ancak yukandaki açıklamadan "İpotekli bir gayrimenkul satılamaz" anlamı çıkmasın. Alıcısı bulunursa satılır. İpotek borcu yeni alana geçer. Bunu bilerek almak isteyen biri alır, hukuki bir engel yoktur. Şayet böyle bir ihtimali de bertaraf etmek istiyorsanız yine kanundan bir madde: "Evlilik birliğinden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi veya evlilik birliğine ilişkin önemli bir konuda uyuşmazlığa düşülmesi halinde, eşler ayn ayn veya birlikte hakimin müdahalesini isteyebilirler. Hakim, eşleri yükümlülükleri konusurjda uyanr; onlan uzlaşmaya çalışır ve eşlerin ortak nzası ile uzman kişilerin yardımını isteyebilir. Hakim, gerektiği takdirde eşlerden birinin istemi üzerine kanunda öngörülen önlemleri alır." Bu madde hakime geniş bir takdir yetkisi tanımıştır. Dolayısı ile anlatılan olayda eşlerin uzun zamandır ayn yaşıyor olması hakimin müdahalesi için yeterli olup, hakimden yasal önlem alması talep edilebilir, örneğin hakim karan ile dairenin tapu kaydına satılamaz şerhi işlenebilir. 

Tamer heper/Posta

Gayrimenkulun kamulaştırılması işlemi!

15-20 yıl önce 21 daireli binamızın bir kısmı yola terk ile istimlak edildi. Bu güne kadar da istimlak bedeli almadık. Şimdi binamızı yıkıp yeniden yapacağız. Bu yola terk alanını yeni binamızda kullanabilecekmiyiz? 

Bir gayrimenkulun istimlaki yani kamulaştırılması işlemleri farklı, bir bina yapılırken yola terk işlemi başkadır. Sizin binanızın bir kısmı yıkılıp yola katıldı ise buna istimlak yani kamulaştırma denilir, kamulaştırma bedeli ödenir. Yola terk ise inşaat sırasında sizin parselinizin tamamını bina zemininin oturması için kullanmayıp, binanızı geri çekme işlemidir. Aslında bu da sizin malvarlığınıza bir müdahaledir ama size imar durumu ve inşaat ruhsatı verilmesi için bu durum şart koşulduğundan inşaatın (veya parselin) maliki ister istemez binayı geri çekip parselin bir kısmını yola terk eder. Evet mülkiyete bir müdahaledir ama istimlak değildir, istimlakte, önce bir kamulaştırma karan alınır, sonra değer biçilir, o tarihteki işlemler gereği tayin edilen değer bankaya yatırılır, istimlak işlemi tamamlanır. Şimdilerde değer için önce dava açılır, dava ile değer tespiti yapılır, bu değer bankaya yatırıldığı takdirde mahkeme kamulaştırmaya izin verir. Sizde bunlar yapılmadı ise sizinki yola terktir.Şimdi yeni inşaat yapacaksanız bir kere yeniden imar durumunu soracaksınız, imar durumu size binanızın oturabileceği alanı ve yüksekliği de verecektir ki bahsettiğiniz alanı kullanıp kullanamayacağınız bu imar durumu ile anlaşılacaktır. Ancak önceki yapılan işlem kamulaştırma da olsa yola terk olarak isimlendirilen terk işlemi de olsa bu yerden istifade edebileceksiniz gibi görünmüyor. Belki size istimlak işlemlerinde, beş yıl içinde amacına uygun kullanılmaması halinde geri alınabileceği söylendi. Böyle bir durum söz konusuydu ama bu hak beş yılın sonunda ve bir yıl içinde kullanılabilirdi.


Posta/Tamer Heper

Binadaki yakıt masrafı daire büyüklüklerine göre değişir mi?

Kalorifer tesisatımızda değişiklik yapmak istiyoruz. Sisteme bir bölüm eklenecek. Bu sistemle ısı hava şartlarına göre kendiliğinden kazanda ayarlanacak, böylece yakıt tasarrufu sağlanacak. Sitede muhtelif büyüklükte daireler var, bu daireler masrafa eşit mi katılacak, büyüklüklerine göre mi katılacak?

Önce genel kuralı söyleyeyim, sonra istisnasından da söz ederim. Ortak giderlere katılım yasal olarak şu şekilde olur: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit olarak karşılanır, bunlann dışındaki giderler her bağımsız bölümün arsa payı oranında karşılanır. Bu yasada sözü edilen genel bölüşme şeklidir. 
Ancak bu yasal paylaşım sistemi yasada amir hüküm olarak yer almamıştır. Amir hüküm olarak yer almayan maddeler, yönetim planı ile değiştirilebilir. Bu nedenle binalarda yönetim planı yapılırken bazı giderler için değişik bölüşme tarzlan benimsenebilir. Size kalorifer masrafınız için önce yönetim planınıza bakmanızı önereceğim. Kalorifer tesisatı giderleri için özel bir hüküm getirilmiş mi? Buna pek ihtimal vermiyorum zira bu kadar özel bir gider yönetim planı yapılırken pek düşünülmez. Hatta bu konuda bir de sıkıntılı bir duruma dikkat çekeyim. Bir çok binada yönetim planı yapılma safhası geldiğinde kırtasiyeciden alınan hazır yönetim planlan kullanılmıştır. Bu da son derece yanlıştır. Yönetim planları her binaya, her siteye özel yapılmalıdır. Zira hiçbir yapının özelliği bir diğerine benzemez. Bu nedenle çok ihtilaf çıkmaktadır. Neyse, genelden özele geleyim. Sizin binada yönetim planına bakınca bu konuda özel bir hükme rastlamazsanız yasada belirtildiği şekilde masrafa her bağımsız bölüm arsa payı oranında katılacaktır. 


Tamer HEPER/Posta

YASAL UYARI: Haber sitemiz 5846 sayılı Fikir ve Sanar Eserleri Kanunu'na uygun olarak yayın yapmaktadır. 

İki ortaklı arsanın tapusu bölünür mü?

Cadde üstünde iki ortaklı arsamız var. İşyeri yapmaya müsait bunun tapusunu bölme imkanımız var mı?

Okuyucularımdan zaman zaman ricada bulunuyorum, sorunuz çok uzun olmasın, ana konu dışında başka konulan içermesin, sağ olsunlar çoğunlukla uyuluyor da bu kadar kısa da demiyorum. Bu defa da ne istendiğini anlamakta güçlük çekiyorum. Şimdi anladığım kadan ile iki kişinin ortak olduğu bir arsa var. Buraya işyeri yapmak mümkün ancak okuyucum bu yeri ikiye ayınp, her ikisinin müstakil bir alana sahip olmasını amaçlıyor. Sanki bana öyle geldiği için de soruyu yukandaki şekilde yeniden düzenledim. Şayet amaç bu ise bu iş o bölgedeki imar planlannı ilgilendiriyor. Şöyle: Her bölge için yapılmış imar bir planı vardır. Bu imar planının notlannda o bölgece oluşabilecek en az parsel alanı belirlenmiştir. Şayet bölüşülme sonucu elde edilmek istenilen alan bu en küçük parsel alanını sağlıyor ise büyük parsel daha küçük parsellere bölünebilir. Okuyucumun parseli 130 metrekare, iki ortaklı. Bu arsa ikiye bölünse her birine 65 metrekarelik birer parsel düşecek. Şayet bölgedeki imar planlan 65 metrekarelik parsele izin veriyor ise bu arsa ikiye bölünür. Ancak ben 65 metrekarelik parsele artık izin verilmeyeceğini tahmin ediyorum. Bu alan bir inşaat için de çok küçüktür. Dolayısı ile bu arsanın iki ortak arasında bölüşülmesi imkanı olmayacağı kanaatindeyim. Ancak bunun sağlıklı yanıtı bu parselin içinde bulunduğu belediyenin imar müdürlüğünden öğrenilebilir. Şayet iki ortak, ortaklık konularında anlaşamıyor da burayı bu nedenle bölmek istiyorsa bir 'ortaklığın giderilmesi' davasısı açarak ortaklıklannın bölüştürme yoluyla, bölüştürme imkanı yok ise satış yoluyla giderilmesini isteyebilirler. Böyle bir davada yukanda açıkladığım nedenle parselin fiilen bölünme imkanı olmayacağı için arsa satılarak parası bölüştürülür. 


Tamer Heper/Posta

Toplu ödenen aidat iadelerinden yararlanılır mı?

Bir binada bir dükkan ve bir daire sahibiyiz. Aidatlarımız eşit ödenmekte iken, dükkanlardan birinde bulunan banka aidat konusunu mahkemeye yansıtmış, geriye dönük ödediği aidatları geri almış. Ancak davadan sonra geriye dönük toplu bir ödeme yapmış. Şimdi bizden bir miktar daha az aylık aidat ödemektedir. Bundan biz de yararlanabilir miyiz?  

Okuyucumun aidatla ilgili bazı bilgilerinin eksik olduğu kanaatindeyim. Örneğin bankanın dava açarak geçmişte ödediği aidatlan geri aldığı, sonra toptan ödeme yaptığı gibi. Birincisi, işyeri-mesken aynmı yapmaksızın, bağımsız bölümlerin ödeyeceği aidat bölüşümünün nasıl olacağı anayapının yönetim planında belirtilir. Yönetim planında açıklık yok ise bölüştürme, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi eşit, diğer giderler arsa payı oranında yapılır. Bir gün yasal yollarla bu bölüşme tarzı değiştirilir ise geriye dönük ödeme yapılmaz. Değişiklik, karardan sonrası için hüküm ifade eder. Ancak aidat bölüştürülmesi yönetici tarafından yanlış yapıldı ise ve bir bağımsız bölümden fazla aidat ayındı ise bu fazla, ya gelecekte aidata mahsup edilir veya para iade olunur. Banka artık daha az aidat ödüyor ise ve arada bir dava söz konusu oldu ise muhtemelen banka yönetim planı değişikliği talebi ile dava açtı ve yönetim planının ödemelere ait hükmü değiştirildi veya yönetim planının aidatla ilgili hükmü yanlış uygulandı ve mahkeme fazla tahsil edilen paranın iadesine karar verdi. Gelelim size, mahkemenin verdiği karar banka için geçerli, size uygulanmaz. Ancak bankanın açtığı davanın mahiyetini öğrenebilirseniz ve olay sizi de ilgilendirecek ise benzer davayı açabilir, mahkemeden kendiniz için de bir karar alabilirsiniz. Ancak önce davanın mahiyetini öğrenmeniz gerekir. 

Tamer Heper/Posta

YASAL UYARI: Haber sitemiz 5846 sayılı Fikir ve Sanar Eserleri Kanunu'na uygun olarak yayın yapmaktadır

Tapuda kooperatif ortağı nasıl olunur?

15 yıl önce kurulan bir kooperatif üç bloğu tamamlamış, şimdi dördüncü yani sonuncu bloğu tamamlamak üzere. Ben bu dördüncü bloktaki bir daireyi kooperatif ortağı olan birinden kat irtifak tapusu ile aidim. Sitede yönetim kuruldu ancak kooperatif henüz tasfiyeye girmedi. Geçen gün kooperatif başkanı iskan izni için para toplanması gerektiğini söyledi. Ben kooperatif ortağı olmadığımı söyledim ama benim kooperatifin tüm giderlerini ödemek zorunda olduğumu yoksa beni mahkemeye vereceğini söyledi. Ben kooperatifin ortağı mıyım, tüm giderlerini ödemek zorunda mıyım? 

Öncelikle şunu söyleyeyim: Okuyucumun sitesinde, daha öncekilerde görülmeyen ve takdire değer bir durum var. Sitede kat mülkiyetine tabi bir yönetim oluşturulmuş. Zira genelde kooperatif yönetimi inşaat bitse bile site yönetimini elden bırakmıyor. Kat mülkiyeti sistemine tabi bir yönetimin kurulmasına izin vermiyor. Okuyucumun sitesinde bu iş doğru yapılmış, bir site yönetimi kurulmuş. Yine pek çok kooperatifte ve hatta kooperatif olmasa bile müteahhidin yaptığı inşaatta, binalar kat irtifak tapusu ile kullanılmakta. Oysa olması gereken kat mülkiyetine geçmek. Sizin sitede iskan izninin alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi de olumlu bir gelişme. Bu durumda ödeyeceğiniz para kooperatif aidatı değil. Siz kooperatif ortağı değilsiniz, dolayısı ile kooperatif aidatı ödemeyeceksiniz. Ancak sizin bağımsız bölümünüz için yapılacak olan kat mülkiyetine geçiş masrafını da ödemeniz gerekecek. Bu bir kooperatif aidatı değil kat mülkiyetine geçiş çalışmasıdır. Kat mülkiyetine geçiş çalışmasına katılmak için kooperatif ortağı olmak gerekmiyor, bağımsız bölüm maliki olmak yetiyor. Ancak kooperatif başkanının 'kooperatifin tüm giderlerini ödemekten' neyi kastettiğinin de açıklık kazanması lazım. Siz kooperatif aidatlanndan sorumlu değilsiniz. 

Tamer Heper/Posta

YASAL UYARI: Haber sitemiz 5846 sayılı Fikir ve Sanar Eserleri Kanunu'na uygun olarak yayın yapmaktadır. 

Gayrimenkul satışı hangi durumlarda bozulur?

Babamızı bu yıl kaybettik. Ancak tapuda mirasın adımıza intikalini talep ettiğimizde gördük ki babamız altı yıl önce bir gayrimenkulünü rayicin yarı fiyatına birine satmış. Babamız duyma ve görme azlığı ile sara hastalığına yakalanmıştı. Bu durumda bu satışı bozma imkanımız var mı? 

Anlattığınız olayın detayının bilinmesinde yarar vardır. Zira tapuda yapılmış bir satışın sadece fiyat yönü ile incelenmesi ve sonucu hakkında bir karar verilmesi doğru olmaz. Bir kimse malını yasal çerçeveler içinde dilediği gibi satabilir veya farklı şekilde tasarruf edebilir. Ana kural budur. Görünen o ki babanız malından tasarruf etmiş. Ancak akıl hastalığı veya iradeyi ortadan kaldıran nedenler var ise hukuki işlem iptal edilebilir. Sizin olayınızda da buna bakmak lazım. Babanızın görmesinde veya duymasında problem olabilir. Bu işlem yapmaya mani bir durum yaratsaydı tapu müdürlüğü bu hususu gözönüne alırdı. Zira duyma veya görmede aksama birtakım yollarla giderilen aksaklıklardır. Hukuken işlem yapmaya engel olan akıl hastalığıdır. Babanızın sara hastalığı olduğunu yazmışsınız. Sara hastalığı her tür hukuki işlem yapmaya mani bir hastalık değildir. Bu hastalığa yakalanmış olanlar hayatlarını muntazam olarak sürdürür ve sağlıklı olduğu süreçte de hukuki işlem yapabilir. Bunu davamlılık arzeden bir akıl hastalığı gibi algılamamak lazım. Bu nedenlerle sizin babanızın yaptığı satışı bozmanız konusunda ben bir neden görmedim. Çok küçük bir ihtimal, babanız yaşlı biri olup aldatıldığı iddiasında iseniz aşın yararlanma gibi bir durumu ispatlayabiiecekseniz bu husus düşünülebilir ama dediğim gibi çok küçük bir ihtimaldir ki bunun için bir meslektaşımla işbirliği yapıp olayın detayının incelenmesinde yarar görürüm. 


Tamer HEPER/Posta

YASAL UYARI: Haber sitemiz 5846 sayılı Fikir ve Sanar Eserleri Kanunu'na uygun olarak yayın yapmaktadır.

Boşanma esnasında mal paylaşımı nasıl nasıl olur?

Ablamın eşi boşanma davası açtı. Kendisinin evlenmeden önce sahip olduğu malvarlığı var. Bir de yine evlenmeden önce ablama noter sözleşmesi ile verdiği bir daire var. Bunların mal paylaşımı nasıl olur? 

Edinilmiş mallara katılma sistemi garabeti, biraz karışık, pardon biraz değil çok karışık, pardon çok karışık da değil karmakarışık ama neyse ki sizinki bu kanşıklığa girmiyor. Şöyle: Önce mallan ikiye ayıralım. Birincisi ortaklık mallan ikincisi şahsi mallar. Ortaklık mallan dediğim edinilmiş mal rejimine tabi olanlar, boşanma halinde hesaba katılır. Şahsi mallar ise rejime tabi olmaz. Rejime tabi olmayanlar yani paylaşım konusu olmayacak olanlar, 1.1.2002 tarihinden önce sahip olunan mallar, bağışlar, şahsın kullanımına ait özel mallar ve evlenme tarihinden önce edinilmiş mallardır. Okuyucumun yaptığı açıklamada, boşanma davası açan eşin sahip olduğu gayrimenkuller, evlenme tarihinden önce alınmış. Bu nedenle rejim dışıdır. Eşe verilen daire için benzer bir şey söylemem gerekir ama onun durumunun açıklanması gerekir. Deniliyor ki evlenmeden önce noterde verildi. Noterde bir gayrimenkul devri yapılmaz, olsa olsa satış vaadi sözleşmesi yapılır. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesi ise sözleşmenin içeriğinin incelenmesi gerekir. Ancak çoğunlukla bedel ödendiği gösterildiği için bunun da kapsam dışı kalacağı düşünülebilir. Öyle anlaşılıyor ki ablanızın boşanması halinde mal paylaşımı konusu problem olmayacak. Ancak bundan nafaka veya tazminat da konu olmayacak anlamı çıkmasın. O ayrı bir şey. 

Tamer HEPER/Posta

YASAL UYARI: Haber sitemiz 5846 sayılı Fikir ve Sanar Eserleri Kanunu'na uygun olarak yayın yapmaktadır.

Apartman aidatlarında ayrım yapılabilir mi?

22 daireli bir apartmanda bekar arkadaşımla oturuyorum. Bizim binada bizden başka üç dairede daha bekar kimseler kalıyor. Apartman yönetimi bekarlardan 60 TL evlilerden 30 TL aidat alacağını söylüyor. Böyle bir ayrım olabilir mi? 

Bunca senelik meslek hayatımda tuhaf pek çok şeye muhatap oldum ama böylesine az rastladım. Aidat dediğiniz bir binanın ihtiyacını gidermek için toplanan avanstır. Binanın neye ihtiyacı bulunduğu yılın başında tespit edilir. Kat malikleri kurulunda bu husus görüşülür sonra bir yıl içinde bu ihtiyaçları karşılamak için toplanması gereken para hesaplanır ve herkese adil biçimde dağıtım yapılır. Bunun adı aidattır. Üstelik aidatı yönetim kurulu kendi kafasından belirlemez. Kat malikleri kurulu belirler. Istisnaen kat malikleri kurulunda belirlenmemiş ise yönetici bir işletme projesi yapar kat maliklerine tek tek sunar, itiraz olmazsa bu işletme projesi kabul edilmiş sayılır. Bir kişi bile itiraz etse kat malikleri kurulu toplanır bu hususta karar verir. Demek ki yöneticinin, "Ben sana şu kadar aidat belirledim" deme hakkı yoktur. Görülüyor ki yöneticinin böyle bir aidat tayin hakkı yok. Bu yasal unsur. Peki bekarlara iki misli aidat tayinini düşünen kafanın içinde acaba ne var? Mesela bekarlar binayı kemiriyor, evliler bunu yapmıyor, dolayısı ile bekarlardan iki misli para alalım diye mi düşünüldü? Aklıma daha absürt bir şey de gelmiyor ki akıl yürüteyim. Yaşamın her yerinde eşitlik söz konusudur, böyle evli-bekar ayrımı olmaz. Dolayısı ile alınan karar hukuken geçersiz olduğu gibi mantıken de kabul edilemezdir. 

Tamer HEPER/Posta

YASAL UYARI: Haber sitemiz 5846 sayılı Fikir ve Sanar Eserleri Kanunu'na uygun olarak yayın yapmaktadır.

Mirastan kalan arsanın vekaleti nasıl yapılır?

1927 doğumlu halam var, kendisine ben bakıyorum. Hiç çocuğu olmamış. Kendisine eşinden ve babasından kalan tarlaları ve şehirde eşinin ve kaynının ortak olduğu ve kendisine kalan hisseleri olduğunu ve bunları bana vermek istediğini söylüyor. Bir noter katibi bunun iki yolu olduğunu söyledi. Birincisi, beni mirasçı olarak gösterebileceğini ancak bunun için mahkeme kararı gerektiğini; ikincisi, bana vekaletname vererek bunların devrinin sağlanabileceğini ancak bunun için devlet hastanesinden rapor alması gerektiğini söyledi. Bunlardan hangisi doğra, hangisini uygularsam hukuki problem yaşamam? 

Bunlardan ikisinde de doğruluk payı var ancak tam anlamı ile doğru diyemem, bazı düzeltmeler yapmak zorundayım. Birincisi, halanızın sizi mirasçı tayin edebilir. Mirasçı tayin etmek için mahkeme kararına gerek yok. Noterde yapacağı bir vasiyetname ile bunu sağlamak mümkün. Ancak böyle bir vasiyetname yaparken, vasiyet yapacak olanın mahfuz hisseli mirasçısı olup olmadığına bakmak lazım. Mahfuz hisseli mirasçılar, eş, evlatlar ve ana-babadır. Evlat olmadığını yazmışsınız, hala 88 yaşında olduğuna göre tahmin ediyorum ki ana-baba da yok, kocasından kalan mallardan söz ettiğinize göre eş de yok, o halde halanızın mahfuz hisseli mirasçısı yok. Bu durumda noterde vasiyetname yaparak dilediği malını size vasiyet edebilir, bunun için mahkeme kararı gerekmez. Ancak vasiyetnamenin yapılacağı gün itibanyla halanızın hukuki işlem yapabilecek akıl sağlığının yerinde olduğuna dair doktor raporu almanız gerekecek. Bunun için tam teşekküllü hastaneden heyet raporu gerekmez, bir nörolog veya bir psikiyatr raporu yeterlidir. Noter katibinin 'mahkeme karan gerekir' sözü belki de sizi evlat edinmesi için önerilmiş bir başka yoldur. İkinci öneri, vekaletnamedir. Bir kimse vekaletnamesinde tapuda işlem yapma yetkisini içeren ve hangi gayrimenkuller kastediliyor ise bunların gösterildiği bir düzenleme şeklinde vekaletname ile gayrimenkullerin devir işlemini tapuda yapabilir. Böyle bir vekaletname alınırken bu yaştaki insan için yine doktor raporu alınmasında yarar vardır. Ancak sizin amacınızın gerçekleşmesi için daha uygun yol bence birinci paragrafta anlattığım şekilde vasiyetname yapmaktır. 

Tamer HEPER/Posta


YASAL UYARI: Haber sitemiz 5846 sayılı Fikir ve Sanar Eserleri Kanunu'na uygun olarak yayın yapmaktadır.